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厉害了

2020-03-05 来源:

厉害了!联合体大战北京年内最贵地块,最终赢家是他!

摘要:

三宗地土地总面积为41.6万平方米,总建筑面积65.87万平方米,起始总价127.4亿元。其中,石景山地块以71.9亿元的高起拍价荣登今年以来北京最贵起拍价宅地。

11月7日,北京土地市场再迎三地连拍,三宗地分别来自石景山、大兴和昌平,两宗为共有产权房用地,一宗为“限房价”地块。三宗地土地总面积为41.6万平方米,总建筑面积65.87万平方米,起始总价127.4亿元。其中,石景山地块以71.9亿元的高起拍价荣登今年以来北京最贵起拍价宅地。

最终,昌平地块仅经过2轮的举牌,就被未来科技城以19亿的总价拿下,溢价率2.7%;大兴地块更是没有经过现场竞拍环节,就被保利+首开以37亿的底价拿下。与两块共有产权地块的遇冷不同,石景山区五里坨地块被5加房企和联合体激烈争抢,最终,被绿城以86亿的总价,20%的自持面积收入囊中,溢价率19.6%。

共有产权地块遇冷!京再现零溢价宅地

首先开拍的是昌平地块,据公开资料显示,本次出让的昌平区北七家镇(未来科技城南区)C-52地块R2二类居住用地,建筑面积99698平方米,起拍价18.5亿元,本次出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售价格30000元/平方米(含全装修费用)。

参与该地块竞拍的企业有未来科技城、金隅、碧桂园,竞拍现场,仅经过2轮,未来科技城就以19亿的总价拿下该地块,溢价率2.7%。

据诸葛找房数据研究中心监测,目前北七家二手房挂牌均价为4.3万,相较五环外其他地区,北七家挂牌价稳定,降价较少,从小区套价格分布来看,500万以下占比7成,以刚需为主,而最近北七家频频拍地,关注度越来越高。

诸葛找房分析师陈雷认为,目前北七家未来科技城的发展逐步壮大,人口流入迅速增多,而北京市 “总规”中首次将职住平衡列入政策目标中,未来产业的不断入驻将会很大程度上带动北七家地区整体发展。

本次出让的大兴区魏善庄镇2016年月季大会周边配套(国家新媒体产业基地B组团)土地一级开发项目AA-43(DX)地块R2二类居住用地,建筑面积211083平方米,起始价37亿元,本次出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售价格29000元/平方米(含全装修费用)。

参与该地块竞拍的企业有,首开+保利、中海、碧桂园3加企业及联合体。最终,该地块被保利+首开以37亿的底价竞得,溢价率0%,成为北京土地市场又一溢价率为0的宅地。

年内起始价最高地块遭疯抢 绿城成“大赢家”

石景山区五里坨建设组团地块等R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、B4综合商业金融服务业用地,建筑面积347895平方米,起始价71.9亿元。

值得注意的是,该地块将采取限地价、竞自持的方式出让,且根据公告显示,本次出让宗地中商品住房销售均价不超过52024元/平方米,最高销售单价不得超过54625元/平方米。

虽然起拍价高达71.9亿元,但五里坨地块依然吸引了12家房企参与,分别是绿城、平安、保利+首开+金地、实兴腾飞+远洋+新城+金融街、万科+旭辉+恒基,由于地块体量较大,多个房企采取了抱团取暖的方式。竞拍现场,经过20余轮的举牌

厉害了

,实兴腾飞+远洋+新城+金融街以86亿元触及价格上限,在随后进行的竞自持环节,绿城最终以86亿的总价,20%的自持面积拿下该地,溢价率19.6%。

北京历史上成交住宅用地单宗超过70亿的共有7宗,其中最高总价为86.25亿,起价超过70亿的过去历史只有一宗,为花乡白盆窑村等地块,起价70.7亿。石景山地块以起拍价71.9亿刷新了起始价的历史最高纪录,成交价格排名历史第二。

据诸葛找房数据研究中心监测,目前五里坨商圈挂牌均价为5万,与限售均价接近,地块规划建面超过34.8万平方米,体量较大,利于结合周边教育、商业、金融等现有资源进行多属性开发。诸葛找房分析师陈雷认为,五里坨位于石景山西端,开发较少,但从目前发展形势来看,京西依托环境优势不断崛起,石景山商圈的配套设施较为完善,地块未来发展前景较好。

土地成交热度下降 且分化明显

中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京的土地市场主要存在以下几个特点:

1、土地成交金额继续刷新历史记录:叠加今日成交的142亿,年内北京土地出让金已经达到了2374.5亿,超过了历史年度记录,全年预计有望接近3000亿。

2、虽然热点地块依然有激烈的竞争,但整体土地市场热度下滑,且开发商对限价房的拿地积极性明显超过共有产权房。同时,开发商资金压力越来越大:在资金收紧下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已经打光。土地价格出现了明显的高位回落,开发商持有比例明显降低,相比上半年动辄50%的持有比例,最近北京住宅土地竞争激烈度降低。除了部分优质地块外,后续很难再现2017年上半年前的土地热度。从2016年930开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力极大,能够用于土地市场的资金量越来越少了,后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。历史最严格的土地出让条件下,房企拿地的意愿逐渐减弱。

3、房企联合体比例增加:单个企业拿地难度加大,未来拿地市场依然将以联合体为主。

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