当前位置:主页 >> 房产土地

流拍密云限房价住宅地块是意外是必然

2019-06-04 来源:

流拍!密云限房价住宅地块?是意外?是必然?

密云限房价二类居住用地流拍!

今日(2月17日)下午15时,密云限房价住宅地块因无企业递交报价,被国土委重新收入土地资料库,至此该地块宣告流拍。

笔者得到此消息时,先是一惊,有点意外,而后仔细琢磨,貌似也有缘由。

先看地块信息:

出让细则:

1、该项目需由竞得人无偿还建回迁房57套,住宅建筑面积5684.19平方米,地上车库建筑面积约286.71平方米,建筑面积、标准最终以规划部门批准的规划设计方案为准。

2、宗地不配建保障房,商品住房部分需执行90/70政策,商品住房均价≤21215元/㎡,最高单价≤22276元/㎡;

3、竞价程序:设定地价上限,达上限转为现场竞报企业自持商品住房面积比例

流拍密云限房价住宅地块是意外是必然

,达预设比例后转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

简单分析几点:

可售住宅规模小(89套可售房子),成本高

地块为二类居住用地,虽然无商服用地裹挟,但是,细则明确要求“竞得人无偿还建回迁房57套,住宅建筑面积5684.19平方米”。按此计算,约1.36万平规模,减去回迁面积,实际剩余商品住宅面积约7973平米。

如果按照全部建设为90平米的房子,还可建89套房子可售。恐怕这个数字,是北京规模相对较小的项目。规模虽小,但整个开发和销售流程环节不减,也就是说,对于开发商而言,成本不会减。

货值少,利润少

该地块起始价8400万元,核算起始经营楼面价14876元/平米,商品住房限制均价为21215元/㎡,成本与限价的价差仅为6500元。

若北京建安成本按4000元/㎡估算,再加上一些税费管理费等等,该项目利润在2000元/平米左右,可售规模约7973.81平米,总利润约1595万元。这个数字,对于品牌开发商来说实在是薄弱的可怜,通俗讲,真不值得干啊。

笔者觉得,如果有小开发商,比如密云本土企业,倒是可以来捡个漏。可是话又说回来了,在2017年北京房地产市场严峻的环境下,有几个小企业还敢在北京的土地市场浑水摸鱼呢?忙着被收购可能都是一个好的出路,很可能都无暇顾及土地主战场的情况了。

地块条件限制,没有做高溢价产品的可能

地块容积率2.4,用地规模约5690㎡,可售住宅建筑规模约7973.81㎡,控制高度45米,除去90/70部分,不限户型的商品住房面积还有2392㎡……貌似如此条件是一点想象空间都没有啊。

此外,密云是北京的远郊区域之一,当地市场还处于刚需和刚改为主力的市场,这样的市场对政策环境的变化更为敏感,如果北京整体房价进入下调期,相对而言密云市场的抗跌能力明显是较弱的。

2017年密云70年商品住宅销售均价为21566元/㎡,现有在售的通用博园、万科弗农小镇等普宅项目均价在24000元/㎡左右,再对比本宗地的限制均价21215元/㎡,价格风险的把控空间可想而知了。

由此可见,流拍亦是必然。

友情链接
成都房产网