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恒大地产高层喊话

2020-02-19 来源:

  恒大地产高层喊话:2017年还要做第1

  “我们是当之无愧的第1名,今年希望继续保持第1。”

  地产壹线 王 静 发自深圳

  “我们是当之无愧的第1名,今年我们希望继续保持第1。”近日,恒大地产集团总裁时守明在一次会议上,开门见山喊出了上述口号。

  此前,易房产曾经独有表露恒大2017年内部销售目标为“确保5700亿、争取7000亿”,这与时守明是次表态的精神契合一致。

  时守明曾经担任恒大地产*核心总经理,负责恒大地产项目拓展;又曾是恒大多个地区董事长,切实领导过一线工作。恒大官显示,其近日职务为恒大地产团体总裁。

  2013年,恒大地产进入北京,时任恒大集团副总裁的时守明成为恒大地产北京公司首任董事长。在时守明的带领之下,恒大北京公司开疆拓土,前后摘得豆各庄、东坝、来广营等多个地块。让恒大在北京一时风头无两。

  时守明此番4000多字的讲话,主要内容包括两方面,1是对现有成绩的肯定并表达卫冕第1的渴望,另外则是剖析了作为3000亿龙头房企对调控的预期和应对策略,颇具参考意义。

  “我们希望继续保持第1”

  时守明提到,2016年恒大作为中国房企的第1是第1次,这年也是恒大发展*关键的一年,恒大全年实现了3700亿的销售,资产突破了两万亿。

  恒大的底气来自于“全年现金流是三千亿,全国布局200多个城市,现在已经700多个项目了,两亿几千万平方米的土地储备”。

  而另外两个竞争对手,一个是向来不与同行比销售额的高冷万科,一个是主席杨国强亲自亮相事迹会说要做好自己、只定了4000亿目标的碧桂园。今年的一哥争夺还有得看。

  从资产角度看,是两个方面组成的,地产方面突破了一万几千亿(具体要看年报),第2是金融资产,突破了一万亿。恒大现在是两万亿范围的房地产企业。

  如果对“万亿”字眼感到熟悉就对了,被恒大抢走了第1的万科也在近期被爆出重提“万亿大万科”计划。只不过后者的万亿是指市值。而对于吃瓜大众来讲,“万”和“亿”作为计量单位中较大的两个,组合在一起能量,仍然不过天文数字。

  时守明还将恒大20年的发展历程概括为四个阶段,并纤细阐述这四个阶段背后的战略考量。

  1996年-2015年,原始积累的十年。

  年,进二线城市,就是省会城市郊区。不进北上广深的缘由是没钱。这三年恒大把整个管理模式完全形成了一个体系,为后来的整体大面积快速扩大奠定了非常坚实的基础。

  2010年到2013年,抢占三线。当年三线城市基本没有大开发商,都是小开发商、当地本土小开发商,市场供不应求,还有政策优势更明显,在一线城市、二线城市不能取得的政策,在三线城市很多都可以给。

  2014年-2017年,从三线城市大规模的重新进入一二线城市。此时恒大具有了资金优势、队伍优势、管理优势、产品优势,可以把这些因素重新大规模参与一二线城市的竞争,就是战略性的调剂。

  市场好的时候卖房子,不好的时候买地

  在谈调控前,时守明先大篇幅论述了在地产行业中存在多重杠杆现象,并随后指出,接下来的调控方向就是将这些杠杆不断变小。

  “中国房地产企业平均利润率在下落,但是企业利润在上升,出现这个的核心原因就是由于杠杆。”所以,虽然房地产企业是微利行业,但由于有了杠杆,有一部分还是利润率很高,利润额很高。

  开发企业中存在的杠杆基本有四重,首先是前期拿地,找金融机构配资。“三七、四六、五五可以做到金融机构100%出资,这是一个杠杆。”

  预售制也是一个杠杆,这是三七杠杆的概念,开发商出30%,另外70%是通过预售,提前把钱收回来。“这个三还不是完全的工程的3,还包括地价,杠杆又进一步加强。”

  第三个杠杆是开发贷,在进程中的建设资金还可以去银行再加一次杠杆。第四个杠杆是所谓的税费成本的后置,企业所得税、土地增值税,都是在实际产生后才缴。

  另一方面,置业者也在使用杠杆,买房子按揭这是正常的市场行动,70%、30%这类概念是正常的。但是出现零首付、首付分期就把风险又转嫁给银行了。

  综合上述杠杆行动,时守明预计接下来的调控政策,首先会在前端制止金融机构的钱不能进入买地环节,过程中将预售制改为现房销售,开发贷正常审核以及限制买房条件。

  “今年的政策是不容乐观,调控会越来越严厉,尤其在热门城市。”但时守明也强调,资金稍微宽松一点的开发商,这时候可以看好机会,适当加大一些前期储备的*。

  “这就是重新洗牌、兼并重组的进程,所以对有实力的开发商,我们要抓住政策的机遇,在市场好的时候我们卖房子,在市场不太好的时候我们买地,逆周期运营。”

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